Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM Quý 3/2026

Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM Quý 3/2026 (Q3/2026) được Office Saigon xây dựng trên cơ sở dữ liệu nguồn cung do Office Saigon quản lý và cập nhật, với hệ thống thông tin tòa nhà văn phòng tại TP.HCM.

Báo cáo tập trung phân tích tình hình thị trường trong giai đoạn tháng 7–9/2026, làm rõ sự phân hóa giữa văn phòng hạng A, B và C, những biến động về giá thuê, khả năng hấp thụ diện tích và xu hướng lựa chọn mặt bằng của doanh nghiệp.

Tổng quan thị trường văn phòng TP.HCM Quý 3/2026

Thị trường văn phòng TP.HCM trong Quý 3/2026 ghi nhận sự cạnh tranh ngày càng rõ giữa các tòa nhà hạng A và B. Nguồn cung mới tại khu vực trung tâm mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp, trong khi giá thuê và tỷ lệ lấp đầy biến động khác nhau theo từng phân khúc.

Mức độ cạnh tranh giữa các tòa nhà không chỉ phụ thuộc vào giá chào thuê mà còn thể hiện qua diện tích sẵn có, khả năng chia sàn, điều kiện bàn giao, phí quản lý và chất lượng vận hành.

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 86,2%, tăng 1,1 điểm phần trăm so với quý trước. Văn phòng hạng B đạt 91,2%, tăng 0,7 điểm phần trăm. Giá thuê bình quân tương ứng là 48,2 USD/m²/tháng và 26 USD/m²/tháng.

Ghi chú: Bên cạnh các chỉ số thị trường, doanh nghiệp có thể tham khảo danh mục Văn phòng cho thuê TP.HCM do Office Saigon tổng hợp để đối chiếu xu hướng giá thuê, vị trí và phân khúc với những lựa chọn mặt bằng thực tế. Thông tin tòa nhà, diện tích trống và điều kiện thương mại cập nhật tại thời điểm khảo sát.

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh dựa trên hiệu quả sử dụng, chất lượng vận hành và khả năng kiểm soát chi phí. Đối với doanh nghiệp đang tìm mặt bằng, sự gia tăng lựa chọn tại cả CBD và ngoài CBD tạo thêm cơ hội so sánh giá thuê, điều kiện bàn giao, thời gian miễn phí thi công và các khoản phí vận hành trước khi ký hợp đồng.

Nguồn cung văn phòng TP.HCM trong Quý 3/2026

Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM tiếp tục mở rộng, nhưng tốc độ tăng không đồng đều giữa các phân khúc. Trong đó, văn phòng hạng A ghi nhận nguồn cung mới nổi bật tại khu vực trung tâm, còn hạng B chủ yếu cạnh tranh bằng chất lượng diện tích hiện hữu và chính sách thuê.

Theo bộ dữ liệu, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 7,76 triệu m² trong Q3/2026, tăng 3,6% so với cùng kỳ. Riêng phân khúc hạng A có 960.759 m², hạng B đạt 2.544.050 m².

Số liệu cho thấy khoảng 81,8% nguồn cung hạng A theo thống kê này nằm tại khu vực CBD. Đây vẫn là khu vực tập trung nhiều diện tích văn phòng cao cấp, phù hợp với doanh nghiệp có yêu cầu cao về hình ảnh thương hiệu và khả năng tiếp cận khách hàng.

Giá thuê văn phòng TP.HCM Quý 3/2026

Giá thuê văn phòng trong Q3/2026 duy trì sự chênh lệch rõ rệt giữa phân khúc hạng A và B, đồng thời giữa CBD và các khu vực ngoài trung tâm.

Theo NAI Vietnam, giá thuê bình quân văn phòng hạng A đạt 48,2 USD/m²/tháng, tăng 0,7% so với quý trước. Văn phòng hạng B ghi nhận khoảng 26 USD/m²/tháng, giảm 0,5% theo quý.

Chênh lệch giá thuê hạng A giữa CBD và ngoài CBD đạt khoảng 17,4 USD/m²/tháng. Với cùng diện tích thuê, mức chênh lệch này có thể tác động đáng kể đến ngân sách của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, giá thuê thấp hơn không luôn đồng nghĩa tổng chi phí sử dụng thấp hơn. Doanh nghiệp cần xem xét khả năng tiếp cận của nhân sự, diện tích sử dụng thực tế, bãi đỗ xe và chi phí hoàn thiện văn phòng trước khi quyết định.

Để ước tính ngân sách sát thực tế hơn, doanh nghiệp có thể tham khảo hướng dẫn cách tính chi phí thuê văn phòng theo tháng và năm, bao gồm các khoản chi thường gặp trong quá trình thuê và vận hành.

Tỷ lệ trống và sức hấp thụ văn phòng trong Q3/2026

Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ trống là hai chỉ số quan trọng để đánh giá khả năng hấp thụ diện tích văn phòng. Trong Q3/2026, thị trường ghi nhận sự cải thiện ở cả phân khúc hạng A và B theo số liệu của NAI Vietnam.

Nhóm hạng B tiếp tục duy trì tỷ lệ sử dụng cao hơn hạng A. Điều này phù hợp với đặc điểm nhu cầu thuê rộng hơn của phân khúc hạng B, đặc biệt ở các doanh nghiệp ưu tiên vị trí thuận tiện cùng mức ngân sách vừa phải.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy hạng A tại CBD chỉ khoảng 80,66%, giảm 4,85 điểm phần trăm so với quý trước. Nguyên nhân được đơn vị này liên hệ với việc nguồn cung mới The Kross gia nhập thị trường.

The Kross Tower là một trong những dự án văn phòng mới đáng chú ý trong Quý 3/2026, với quy mô diện tích cho thuê thuần được ghi nhận khoảng 32.949 m².

Sự cạnh tranh về tỷ lệ lấp đầy có thể mở ra cơ hội đàm phán cho doanh nghiệp đang tìm văn phòng diện tích lớn hoặc dự kiến ký hợp đồng dài hạn. Chủ tòa nhà có thể sử dụng các chính sách thương mại khác nhau để nâng cao khả năng thu hút khách thuê mà không nhất thiết giảm giá niêm yết.

Nhóm IT và công nghệ chiếm khoảng một phần ba số giao dịch di dời văn phòng được ghi nhận trong phạm vi nghiên cứu của đơn vị này. Đây là quy mô khảo sát tham khảo

Xu hướng nổi bật của thị trường văn phòng Quý 3/2026

Bên cạnh các chỉ số giá thuê và nguồn cung, thị trường văn phòng tiếp tục chịu ảnh hưởng từ yêu cầu nâng cao hiệu quả hoạt động và cải thiện trải nghiệm nhân sự.

Tác động của Metro số 1 đến lựa chọn vị trí văn phòng

Việc đưa vào vận hành Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) tại TP.HCM đã tạo ra bước ngoặt lớn trong việc tái định hình thị trường văn phòng cho thuê và chiến lược chọn vị trí của các doanh nghiệp. Về dài hạn, các tòa nhà có khả năng tiếp cận thuận tiện với Metro (Khoảng cách lý tưởng 300–500m) có thể gia tăng sức hấp dẫn đối với nhóm doanh nghiệp quan tâm đến thời gian di chuyển và trải nghiệm nhân sự.

• Ga Bến Thành – Nhà hát Thành phố – Ba Son: Phù hợp doanh nghiệp ưu tiên CBD, thương hiệu và giao dịch (Tòa nhà lớn tiêu biểu như Saigon Marina IFC, The Nexus Tower...).

• Ga Văn Thánh – Tân Cảng: Kết nối khu vực Bình Thạnh với trung tâm (Tiêu biểu: CII Tower, Pearl Plaza Tower...).

• Ga Thảo Điền – An Phú – Rạch Chiếc: Mở rộng lựa chọn tại khu Đông.

• Khu Công nghệ cao – Suối Tiên: Có ý nghĩa đối với các hoạt động nghiên cứu, đào tạo và công nghệ.

Ngoài ra, xu hướng lựa chọn văn phòng linh hoạt phản ánh nhu cầu kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu của các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa. Bên cạnh văn phòng truyền thống, doanh nghiệp có thể tham khảo văn phòng trọn gói phường Sài Gòn để tìm hiểu các mô hình văn phòng có sẵn nội thất, tiện ích vận hành và phương án thuê theo chỗ ngồi.

Dự báo thị trường văn phòng TP.HCM Quý 4/2026

Trong Quý 4/2026, thị trường văn phòng TP.HCM có thể tiếp tục chịu tác động từ lượng diện tích mới, tốc độ hấp thụ và chính sách cạnh tranh giữa các chủ tòa nhà.

Theo Office Saigon, nguồn cung văn phòng hạng A dự kiến tiếp tục mở rộng tại các khu vực ngoài CBD trong giai đoạn từ cuối năm 2026 đến 2028. Danh mục dự án dự kiến bao gồm Hong Fu Plaza, The Opusk, Millennial Tower, Parc Tower và TD Tower, với tổng nguồn cung tương lai ước khoảng 171.886 m².

Đối với hạng B, nguồn cung dự kiến bổ sung khoảng 47.780 m² từ một số dự án như The Aura, NAM & CO Tower, Metro IX và Saigon 1Hub Tower 2. Đây là nguồn cung tương lai theo kế hoạch, không phải diện tích đã hoàn thành trong Q3/2026.

Kết luận

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM Quý 3/2026 tiếp tục phân hóa theo nguồn cung, chất lượng tòa nhà và hiệu quả sử dụng mặt bằng. Văn phòng hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy 86,2%, trong khi hạng B đạt 91,2%. Giá thuê bình quân lần lượt ở mức 48,2 USD/m²/tháng và 26 USD/m²/tháng.

Nguồn cung mới tại CBD cùng kế hoạch phát triển văn phòng ngoài trung tâm đang tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, quyết định thuê vẫn cần dựa trên tổng chi phí sử dụng, diện tích thực tế, chất lượng vận hành và các điều khoản hợp đồng.

Trong Quý 4/2026, doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng hoặc di dời văn phòng nên chủ động khảo sát thị trường, so sánh nhiều phương án và đàm phán từ sớm để kiểm soát ngân sách.

Bước sang Quý 4/2026, Office Saigon khuyến nghị doanh nghiệp có kế hoạch thuê mới, di dời hoặc mở rộng văn phòng nên chủ động khảo sát và so sánh các phương án từ sớm để tận dụng cơ hội đàm phán. Thay vì chỉ lựa chọn theo giá thuê niêm yết, doanh nghiệp cần đánh giá tổng chi phí sử dụng, diện tích thực tế, khả năng kết nối giao thông, chất lượng vận hành và điều khoản hợp đồng. Đặc biệt, với những hợp đồng diện tích lớn hoặc thời hạn dài, việc thương lượng thời gian miễn phí thi công, chính sách giá và điều kiện thanh toán có thể giúp tối ưu đáng kể ngân sách.

Việc chủ động xây dựng kế hoạch thuê, đánh giá nhiều khu vực và lựa chọn thời điểm ký hợp đồng phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp tận dụng tốt hơn những thay đổi của thị trường văn phòng TP.HCM.

Liên hệ ngay với Office Saigon qua Hotline: 0987.11.00.11 hoặc gửi thông tin về email info@officesaigon.vn để nhận tư vấn báo giá chi tiết và hỗ trợ khảo sát mặt bằng hoàn toàn miễn phí!