Doanh nghiệp bất động sản nên làm gì khi Ngân hàng thắt chặt tín dụng?

Cập nhật: 2021-09-02 11:37:35

5/5 - 1 Bình chọn - 279 xem

Trong các lĩnh vực đầu tư, bất động sản luôn “ngốn” nhiều vốn từ các ngân hàng thương mại, trong khi đó, vốn chủ sở hữu quá ít. Do đó, khi hệ thống ngân hàng “nhất cử nhất động” với các giải pháp giảm nợ xấu, lĩnh vực bất động sản sẽ bị tác động rất lớn, nếu như không muốn nói là tình trạng “đóng băng” có khả năng quay trở lại.



Các nhà đầu tư cà phải biết chia sẻ lợi nhuận bằng nhiều những hình thức liên doanh,
liên kết với các doanh nghiệp có thế mạnh tài chính khác


Nhận định về những khó khăn trước mắt đối với doanh nghiệp địa ốc trong năm 2016, chuyên gia kinh tế cho rằng dù NHNN không siết tín dụng thì nhiều khả năng các NHTM cũng khó còn vốn cho vay mạnh như năm 2015. Từ đó, thị trường bất động sản cũng sẽ tự hạ nhiệt trong năm 2016.

Vào sáng ngày 16/2, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư thuộc công ty TNHH Savills Việt Nam, nhận định về thị trường bất động sản cho rằng, thị trường trong năm nay luôn có do nhu cầu nhà ở cao, tuy nhiên đi kèm với đó là vô vàn thách thức, đáng kể nhất là từ các ngân hàng nếu họ "siết van" tín dụng vào bất động sản. Cụ thể, có 3 khả năng có thể xảy ra với động thái này. Đó là mục tiêu tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng được thay đổi so với những năm trước; lãi suất cho vay có khả năng tăng; và cuối cùng là thời hạn cho vay đầu tư cũng như mua nhà sẽ thu hẹp lại.

Đồng ý kiến trên, một chuyên gia kinh tế khác nhấn mạnh, khi cung tiền từ phía ngân hàng vào thị trường bất động sản quá lớn, mọi người lao vào vay mua nhà để đầu cơ. Nhưng, thời điểm này khác với giai đoạn khủng hoảng bởi ngân hàng không muốn lao vào “vết xe đổ” trước đây chứ không phải vì cung tiền trong năm nay cạn kiệt, do đó, họ thận trọng hơn cho các đối tượng vay tiền đầu tư trong thời gian tới. Việc này sẽ tạo ra một thị trường đông người bán hơn người mua.

Khi được hỏi, doanh nghiệp địa ốc sẽ phải làm thế nào để thoát ra khỏi sự phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng, ông Khương chia sẻ, trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ “dựng” nên những hàng rào nhằm bảo đảm nguồn tín dụng đồng thời bảo vệ người mua nhà. Trong bối cảnh hiện nay, nếu doanh nghiệp không cân đối được đòn bẫy tài chính đủ tốt thì sẽ gặp khó khăn. Giải pháp tốt nhất được đưa ra là các nhà đầu tư cà phải biết chia sẻ lợi nhuận bằng nhiều những hình thức liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp có thế mạnh tài chính khác.

Ông Khương nhấn mạnh thêm: Theo tôi, để chia sẻ rủi ro khi các NHTM siết chặt dòng tín dụng, giúp doanh nghiệp địa ốc muốn đẩy dòng tiền lưu thông tốt trên thị trường thì chỉ còn cách bắt tay với các đối tác khác. Không như chúng ta, trên thế giới, chiến lượt vượt qua khó khăn tài chính là các doanh nghiệp cùng liên doanh – liên kết, chia sẻ quyền lợi, hệ thống phân phối chứ không theo kiểu “một mình một chợ”.

Cũng theo vị giám đốc này, nhiều năm trở lại đây nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia ngày một nhiều vào thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù vậy, mức độ tham gia này chỉ ở cấp độ công ty, nghĩa là họ tham gia mua cổ phần của các công ty đã hay chuẩn bị niêm yết trên sàn chứng khoán bởi tính thanh khoản rất cao và hết sức minh bạch. Còn tại cấp độ dự án, họ cũng tham gia nhưng với mức độ thận trọng hơn vì còn liên quan nhiều đến vấn đề thủ tục pháp lý như M&A, chuyển nhượng, đền bù giải phóng mặt bằng...

Nhờ diễn biến tốt của thị trường năm 2015, các phân khúc bất động sản (BĐS) có tính thanh khoản cao sẽ tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư trong năm nay. Từ cách lý giải này, dự báo trong năm 2016, những loại BĐS đầu tư sau sẽ thu hút dòng vốn đầu tư nhàn rỗi.

 

1. Chung cư cao cấp

 

Nhiều công ty nghiên cứu thị trường nhận định, năm 2015, phân khúc chung cư cao cấp đã bùng nổ tại Tp.HCM và Hà Nội. Giao dịch tăng mạnh nhất so với các phân khúc khác trên thị trường, đạt lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm qua. Phân khúc cao cấp và hạng sang đã chiếm đến 32% tỷ trọng giao dịch, trong khi tỷ lệ này ở giai đoạn 2011-2012 chỉ từ 4-6%.

Bên cạnh nhu cầu ở thực, phân khúc này còn thu hút nhà đầu tư để cho thuê, đầu tư để kinh doanh (căn hộ shophouse và office-tel). Vậy, câu hỏi được đưa ra là phân khúc BĐS này mang đến lợi ích gì?

Khảo sát về giá căn hộ cao cấp cho thuê ở Hà Nội và Tp.HCM cho thấy, lợi tức đem đến vào khoảng từ 5-6,5%/năm tại Hà Nội và khoảng 6-8% tại Tp.HCM. Song, nhà đầu tư ưa chuộng loại hình BĐS này còn ở chỗ kỳ vọng vào sự tăng giá của chung cư vì ở trung tâm nội đô và một số loại sản phẩm mà chủ đầu tư bung ra cho nhà đầu tư còn sử dụng vào việc vừa ở vừa mở văn phòng mini (office-tel), kinh doanh thương mại (shophouse).

 

2. Condo-tel và biệt thự biển

 

Trong thời gian vừa qua, xu hướng đầu tư BĐS có thể nói là bất ngờ, nhộn nhịp là căn hộ khách sạn (condo-tel) và biệt thự biển. Hai dòng sản phẩm này thu hút giới đầu tư BĐS chuyên nghiệp ưa thích. Bởi tính linh hoạt và những ưu thế mà chủ đầu tư áp dụng cho BĐS này như một sản phẩm đầu tư tài chính.

Đặc biệt, hình thức phổ biến mà nhiều chủ đầu tư áp dụng thời gian gần đây là việc cam kết lợi nhuận đến 10% kéo dài trong 10 năm. Do đó, biệt thự biển được coi là kênh đầu tư hấp dẫn Việt kiều và giới nhà giàu.

Có thể kể đến những nơi tiềm năng cho dòng sản phẩm này là các khu ven biển Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long, Nha Trang… Đơn cử, khi trở thành chủ sở hữu một căn biệt thự biển của chủ đầu tư VinGroup, khách hàng sẽ được nhận được 85% lợi nhuận từ chương trình cho thuê trong thời gian 10 năm liên tiếp, tối thiểu bằng 10% tổng giá trị tài sản trên dòng vốn USD mỗi năm.

Còn SunGroup thì cam kết lợi nhuận tối thiểu là 9% trong 10 năm đầu sở hữu cho các chủ nhân biệt thự mà tập đoàn này bán ra ở Phú Quốc hay Đà Nẵng; CEO Group cam kết tối thiểu 9% lợi nhuận/năm trong 5 năm đầu tiên và các năm sau đó sẽ hưởng 85% lợi nhuận từ việc cho thuê biệt thự tại Phú Quốc…

Bên cạnh đó, Condo-tel (căn hộ khách sạn) cũng được dự báo là một kênh đầu tư hấp dẫn của năm nay. Khi nhà đầu tư sở hữu căn hộ condo-tel, dòng vốn sẽ ổn định hàng năm, chủ đầu tư sẽ ký kết hợp đồng quản lý cho thuê và chi trả lại khoảng 50-85% lợi nhuận cho chủ nhân. Con số này thường được các chủ dự án cam kết lợi nhuận từ 8-10% trong vòng 3-5 năm đầu tiên.



BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc đầu tư được mùa trong năm vừa qua

 

 

3. BĐS vừa kinh doanh vừa ở (Office-tel và Shophouse)

 

Hiện nay, dòng sản phẩm này đang nở rộ ở trung tâm Tp.HCM và Hà Nội, nơi tập trung đông đúc dân cư. Các chủ dự án đưa ra sản phẩm này nhằm hướng đến dòng vốn nhàn rỗi từ người dân. Họ mua BĐS không những phục vụ nhu cầu để ở mà còn dùng vào việc kinh doanh của mình.

Song, dòng sản phẩm này vẫn còn khan hiếm nên chúng thường trở thành hàng “hot” mỗi khi mở bán, thậm chí tại nhiều dự án để sở hữu một căn shophouse, các khách hàng phải bỏ thêm cả vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng tiền “chênh”.

Office-tel rất phù hợp với các hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ nên cũng rất đáng chú ý ở các dự án căn hộ trong những khu trung tâm. Do đó, năm 2016, dòng sản phẩm BĐS đầu tư này cũng được coi là xu hướng đầu tư mới của thị trường.

 

4. Hệ thống kho bãi và nhà xưởng

 

Trong năm qua, lĩnh vực công nghiệp sản xuất, chế biến, công nghiệp ô tô, bán lẻ, giải trí... tăng trưởng mạnh khiến nhu cầu mặt bằng kho bãi và nhà xưởng trở nên khan hiếm.

Trong những năm tới, xu hướng phát triển này tiếp tục được dự báo tăng mạnh khi nước ta tham gia sâu vào các hiệp định thương mại tự do như TPP, AEC... Vì vậy, việc tìm hệ thống kho lạnh trung chuyển cho những nhà xuất khẩu nông sản hay hệ thống kho bãi, kho thuốc…đang trở nên khó khăn với những nhà môi giới.

 

5. Mặt bằng bán lẻ

 

Hiện nay, ngành bán lẻ đang tăng trưởng mạnh kéo theo nhu cầu về vấn đề mở rộng mặt bằng kinh doanh của những hãng bán lẻ cũng gia tăng nhanh chóng. Một lý do khác nữa là sự gia tăng của những tòa nhà chung cư khiến dân số đô thị trung tâm tăng nhanh chóng.

Vì thế, trong phạm vi bán kính khoảng 15km vào trung tâm ở những đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội được dự báo sẽ khan hiếm mặt bằng cho thuê, nhất là các tầng trệt tòa nhà cao tầng với diện tích từ 50-500m2.

Những hãng kinh doanh lĩnh vực F&B ngày càng mở rộng phạm vi thị trường như KFC, McDonald’s, Starbucks, Phúc Long, Trung Nguyên, Kichi Kichi, Món Ngon, Seoul Garden... tạo sức ép cho thị trường.

Năm nay, việc đầu tư phát triển vị trí shop house, sân thượng, mặt tiền hay các mặt bằng cho thuê cao cấp sẽ là một trong các kênh đầu tư hấp dẫn đối với những nhà đầu tư thứ cấp.

 

Thông tin trong bài viết được tổng hợp và biên soạn bởi Office Saigon - đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp tại TPHCM. Bạn là nhà đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp đang tìm văn phòng làm việc tại quận 1, quận 3, quận 10,... và các quận trung tâm thành phố, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi theo hotline: 0987110011 hoặc website: https://www.officesaigon.vn để nhận báo giá và tư vấn nhanh nhất.

 

Bài viết liên quan:

>> Những lời khuyên cho nhà môi giới BĐS trong năm 2016
>> Những yếu tố quan trọng cần lưu ý khi mua nhà
>> 7 sai lầm nghiêm trọng cần tránh khi mua nhà lần đầu
>> Vay mua nhà tiền tỷ chỉ với thu nhập 15 triệu đồngNG TY TNHH OFFICE SAIGON – Cho thuê văn phòng chuyên nghiệp

 

NG TY TNHH OFFICE SAIGON – Cho thuê văn phòng chuyên nghiệp

Đ/c: Tầng 24, Pearl Plaza Tower, 561A Điện Biên Phủ, P.25, Q.Bình Thạnh, TpHCM.
Hotline: 0987110011 – 0938339086
Email:info@officesaigon.vn - Website: www.officesaigon.vn
Khi bạn có nhu cầu cần ký gửi văn phòng cho thuê, liên hệ tại https://www.officesaigon.vn/ky-gui.html